Guía completa para latinos e inmigrantes que buscan comprar casa en Estados Unidos con un hipoteca convencional.
Aprende qué es, cuáles son los requisitos, cuándo conviene sobre FHA, cómo combinarlo con asistencia DPA y qué opciones existen si no tienes SSN.
¿Qué es una Hipoteca Convencional?
Un hipoteca convencional es una hipoteca que no está asegurada ni respaldada por una agencia del gobierno federal como FHA, VA o USDA. En su lugar, estos hipotecas son ofrecidos por bancos, cooperativas de crédito y prestamistas privados, y frecuentemente son comprados en el mercado secundario por Fannie Mae o Freddie Mac cuando cumplen ciertos límites y requisitos.
Beneficios clave del hipoteca convencional:
PMI cancelable
Se elimina automáticamente al llegar al 78% de capital, a diferencia del MIP de FHA que puede durar toda la vida del hipoteca.
Tasas competitivas
Para prestatarios con buen crédito, las tasas convencionales suelen ser más bajas que las de FHA.
Flexibilidad de propiedad
Permite financiar residencia principal, segunda vivienda, propiedades de inversión y multifamiliares.
Sin prepago de MIP
No requiere prima inicial de seguro hipotecario como el 1.75% que cobra FHA al cierre.
Requisitos para Calificar
Crédito mínimo 620
Puntaje FICO de 620 o más. 740+ ofrece las mejores tasas.
DTI hasta 45%
Relación deuda-ingreso máxima típica del 43-45%, con excepciones compensatorias.
Enganche 3-5%
Mínimo 3% en programas primerizos; 5% es lo más común. 20% evita PMI.
Ingresos verificables
Empleo estable e historial de ingresos documentados por al menos 2 años.
Reservas
Muchos prestamistas requieren 1-6 meses de pagos PITI disponibles después del cierre.
Propiedad elegible
La vivienda debe cumplir estándares de tasación y ser propiedad residencial o de inversión.
Importante sobre documentación
Los prestatarios con ingresos por cuenta propia deberán presentar declaraciones de impuestos de los últimos 2 años, estados de cuenta bancarios y posiblemente estados financieros del negocio. Los empleados por terceros generalmente solo necesitan W-2s o 1099s y paystubs recientes.
Pros y Contras
Pros
PMI cancelable al alcanzar 20% de equity
Reduce el costo mensual a largo plazo sin necesidad de refinanciar.
Mejores tasas para crédito alto
Perfiles con 740+ obtienen tasas muy competitivas comparadas con otros productos.
No hay seguro de por vida
A diferencia de FHA con enganche menor al 10%, no pagas MIP permanente.
Más opciones de propiedad
Segundas viviendas, inversión y multifamiliares están permitidas.
Costos de cierre más bajos
Sin prima inicial de seguro hipotecario como el 1.75% de FHA.
Contras
Requisitos de crédito más estrictos
Mínimo 620, con mejores condiciones reservadas para 740+.
Mayor enganche para evitar PMI
Necesitas 20% de aporte para no pagar seguro hipotecario privado.
DTI más restrictivo
Generalmente máximo 43-45%, menos flexible que FHA en casos compensatorios.
Menos tolerancia a eventos crediticios
Quiebras, ejecuciones o deudas vencidas recientes pueden ser motivo de negación.
Requiere reservas
Los prestamistas suelen exigir ahorros de reserva después del cierre.
Convencional vs FHA
| Característica | Convencional | FHA |
|---|---|---|
| Enganche mínimo | 3-5% | 3.5% |
| Crédito mínimo | 620 | 580 |
| Seguro hipotecario | PMI (cancelable al 78%) | MIP (de por vida si < 10%) |
| DTI máximo | 43-45% | Hasta 56.9% |
| Propiedades de inversión | Sí | No |
| Prima inicial de seguro | No | 1.75% del hipoteca |
| Respaldo gubernamental | No | Sí (HUD/FHA) |
Si tu crédito es 620+ y tienes estabilidad laboral, el convencional suele ser la mejor opción a largo plazo. Si tu crédito está entre 580-619 o necesitas un DTI más alto, FHA puede ser más accesible. Lee más en nuestra guía de hipotecas FHA.
Compatibilidad con Asistencia DPA
Los programas de Asistencia para el Pago Inicial (DPA) se pueden combinar con hipotecas convencionales. Esto permite que compradores elegibles accedan a una hipoteca con mejor tasa y PMI cancelable, incluso si no tienen el enganche completo de contado.
Tipos de asistencia compatibles:
Subsidios (grants)
Dinero que no se devuelve. Puede cubrir parte del enganche o costos de cierre si cumples con la ocupación.
Hipotecas diferidos
Segunda deuda que no requiere pagos mensuales inmediatos; suele pagarse al vender o refinanciar.
Segundos gravámenes
Segunda hipoteca con pagos mensuales desde el inicio. Puede ayudarte a alcanzar el 20% y evitar PMI.
Cada prestamista y programa DPA tiene sus propias reglas. Algunos requieren que completes un curso de educación para compradores, que la propiedad sea tu residencia principal y que tus ingresos no excedan ciertos límites. Consulta nuestra guía de asistencia DPA para más detalles.
Hipotecas Convencionales con ITIN / Sin SSN
Si no tienes número de Seguro Social (SSN), algunos prestamistas ofrecen hipotecas convencionales usando tu Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN). Estos programas están diseñados para inmigrantes que declaran impuestos y tienen historial crediticio establecido en Estados Unidos.
Requisitos típicos con ITIN:
- ITIN vigente usado para declarar impuestos federales al menos los últimos 2 años.
- Puntaje de crédito alternativo o tradicional de 620 o más.
- Mayor enganche, frecuentemente 10-20% del precio de compra.
- Ingresos documentados con declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios.
- Historial de pagos alternativo (alquiler, servicios, seguros) en algunos casos.
Aprende más en nuestra guía de hipotecas con ITIN.
Notas por Estado
California
Altos límites conforming en condados como Los Ángeles y San Francisco ($1,089,300). Programas DPA estatales como CalHFA se combinan con convencionales.
Texas
Límite base conforming en la mayoría del estado. Programas como My First Texas Home permiten asistencia combinada con convencionales.
Florida
DPA disponible a través de agencias locales y estatales como Florida Housing. Tasas y seguros de propiedad varían por condado.
Nueva York
Límites más altos en áreas metropolitanas. SONYMA ofrece programas para primeros compradores combinables con convencionales.
Illinois
IHDA administra asistencia para enganche y costos de cierre. Aplica a compradores elegibles en todo el estado.
Georgia
Georgia Dream ofrece asistencia para enganche. Requiere curso de educación para compradores y límites de ingresos.
Arizona
HOME Plus ofrece ayuda con enganche en forma de subsidio o hipoteca. Requisitos de ingresos y precio de vivienda aplican.
Nevada
Home Is Possible ofrece asistencia para compradores primerizos y veteranos, combinada con hipotecas convencionales.
Los límites conforming y los programas DPA varían por condado y cambian cada año. Verifica los límites actualizados de tu área en la página de la FHFA y consulta con tu prestamista sobre DPA locales.
Proceso Paso a Paso
- 1
Revisa tu crédito y corrige errores en el reporte.
- 2
Calcula tu capacidad de pago con distintos escenarios.
- 3
Ahorra el enganche, costos de cierre y reservas.
- 4
Compara cotizaciones de al menos 3 prestamistas el mismo día.
- 5
Reúne documentación de ingresos, empleo y activos.
- 6
Obtén una carta de pre-aprobación antes de buscar casa.
- 7
Busca propiedad dentro de tu presupuesto y límites conforming.
- 8
Completa la solicitud, tasación y underwriting.
- 9
Revisa el Closing Disclosure y cierra tu hipoteca.
Preguntas Frecuentes
Respuestas sobre hipotecas convencionales
¿Cuál es el enganche mínimo?
Desde 3% en programas especiales, aunque 5% es lo más común.
¿Cuándo se cancela el PMI?
Automáticamente al llegar al 78% del valor original de la propiedad.
¿Puedo usar DPA?
Sí, muchos programas estatales y locales se combinan con convencionales.
¿Convencional o FHA?
Si tu crédito es 620+ y tienes buenos ingresos, convencional suele ser mejor a largo plazo.
¿Listo para explorar tu hipoteca convencional?
Usa nuestra calculadora hipotecaria para comparar pagos con distintos enganches, tasas y escenarios de PMI.
Datos: Fannie Mae / Freddie Mac / FHFA 2026
Actualizado: Julio 2026