Guía completa para latinos e inmigrantes que planean comprar o refinanciar casa en Estados Unidos.
Aprende qué son los costos de cierre, cuánto dinero necesitas, quién paga cada gasto y cómo reducir lo que sale de tu bolsa.
¿Qué son los Costos de Cierre?
Los costos de cierre (también conocidos como gastos de cierre) son todos los gastos que deben pagarse para completar la compra o refinanciamiento de una propiedad. Van más allá del precio de la casa y del enganche: incluyen honorarios de prestamistas, tasadores, compañías de título, abogados, registro de documentos y prepagos como impuestos y seguros.
En promedio, el comprador paga entre el 2% y el 5% del precio de compra en costos de cierre. Eso significa que para una casa de $300,000 necesitarás aproximadamente entre $6,000 y $15,000 adicionales, sin incluir tu enganche.
Conceptos clave que debes conocer:
Loan Estimate
Documento inicial con una estimación de tu tasa, pago mensual y costos de cierre. Debes recibirlo dentro de 3 días hábiles después de aplicar.
Closing Disclosure
Documento final con los costos exactos. Debes recibirlo al menos 3 días hábiles antes del cierre para revisarlo.
Puntos de descuento
Pago voluntario al cierre para reducir tu tasa de interés. Un punto equivale al 1% del monto de la hipoteca.
Reservas del escrow
Dinero que el prestamista guarda para pagar impuestos y seguros de tu propiedad durante el año.
Desglose Típico de Costos de Cierre
Estos son los gastos más comunes que aparecen en el Closing Disclosure. Los montos son aproximados y varían por estado, condado, tipo de hipoteca y prestamista.
| Concepto | Costo típico | Notas |
|---|---|---|
Tasación / Appraisal | $400 – $700 | Puede ser más alta en propiedades grandes o multifamiliar. |
Cargo de originación | 0.5% – 1% de la hipoteca | Gasto directo del prestamista por procesar tu hipoteca. |
Seguro de título (lender) | $500 – $3,000+ | Depende del precio de la casa y del estado. |
Búsqueda y examen de título | $200 – $400 | Verifica que el título esté limpio y sin liens. |
Registro / Escribanía | $100 – $500 | Varía por condado y estado. |
Puntos de descuento | 1% = 0.25% tasa | Opcional. Paga más al cierre para bajar la tasa. |
Seguro de propietario (HOI) | $800 – $2,000/año | Generalmente se paga el primer año al cierre. |
Impuestos de propiedad | Prorrateado | Depende de la fecha de cierre y si el vendedor ya pagó. |
Reservas del escrow | 2 – 6 meses | Dinero adelantado para impuestos y seguro futuro. |
Tarifa de transferencia | Variable | Algunos estados y condados la cobran; puede pagar el vendedor. |
Ejemplo práctico: casa de $300,000 con 10% de enganche
- Hipoteca: $270,000
- Costos de cierre estimados (3%): $8,100
- Enganche: $30,000
- Reservas del escrow: $1,500 – $3,000
- Total aportado por el comprador al cierre: ~$39,600 – $41,100
¿Quién Paga Qué?
Comprador
- Cargo de originación de la hipoteca
- Tasación (appraisal)
- Seguro de título del prestamista
- Búsqueda de título
- Registro de la hipoteca
- Puntos de descuento
- Seguro de propietario
- Reservas del escrow
- Inspección de la propiedad
Vendedor
- Comisión de agentes (5% – 6% típico)
- Seguro de título del propietario (en algunos estados)
- Impuestos de transferencia (donde aplique)
- Deudas o liens de la propiedad
- Prorrateo de impuestos ya pagados
- Reparaciones acordadas
Prestamista
- Puede ofrecer crédito para costos a cambio de tasa más alta
- Cubre costos en hipotecas "sin costos de cierre"
- Financia costos en el balance de la hipoteca
- Emite el Loan Estimate y Closing Disclosure
Crédito del vendedor (seller credit)
En muchas compras se negocia que el vendedor pague una parte de los costos de cierre del comprador. Cada tipo de hipoteca tiene un límite máximo. En FHA, por ejemplo, el vendedor puede aportar hasta el 6% del precio de compra en gastos de cierre y prepagos, siempre que no se use como incentivo.
Cómo Reducir los Costos de Cierre
Compara al menos 3 prestamistas
Un Loan Estimate de cada uno te permite comparar tasas, APR y cargos de cierre en condiciones iguales.
Negocia crédito del vendedor
Pide al vendedor contribuir hasta el límite permitido por tu tipo de hipoteca para cubrir costos de cierre.
Evita puntos de descuento
Si te quedarás pocos años, no pagues puntos. Mejor acepta una tasa ligeramente más alta.
Busca asistencia DPA
Muchos estados y condados ofrecen ayuda para enganche y costos de cierre, especialmente para primeros compradores.
Cierra al final del mes
Así reduces los intereses pagados por anticipado (per diem) entre el cierre y el primer pago.
Revisa cada cargo
Cuestiona cargos duplicados, tarifas de aplicación excesivas o seguros opcionales que no necesitas.
Hipotecas "Sin Costos de Cierre"
Una hipoteca "sin costos de cierre" no elimina los gastos: simplemente los cubre el prestamista a cambio de una tasa de interés ligeramente más alta. Es una opción válida si no tienes mucho efectivo disponible o planeas refinanciar o vender antes de que el interés extra supere el ahorro inicial.
¿Cuándo tiene sentido?
- Planeas quedarte en la casa menos de 3-5 años.
- Prefieres conservar efectivo para emergencias o mejoras.
- La diferencia de tasa es pequeña y el ahorro mensual sigue siendo favorable.
Importante: Pregunta siempre cuánto aumenta la tasa y calcula el costo total durante el tiempo que planeas tener la hipoteca. A veces pagar los costos de contado es más barato a largo plazo.
Asistencia DPA que Cubre Costos de Cierre
Los programas de asistencia para pago inicial (DPA, por sus siglas en inglés) no siempre se limitan al enganche. Muchos también permiten usar los fondos para costos de cierre, tasación, seguro de título, reservas del escrow e incluso reducir la tasa de interés.
Tipos de asistencia comunes:
Subsidios (grants)
Dinero que no se debe pagar. Ideal para cubrir enganche y costos de cierre sin aumentar tu deuda.
Segundas hipotecas diferidas
Hipoteca sin pagos mensuales inmediatos que cubre parte de los costos. Suele pagarse al vender o refinanciar.
Bonificaciones de tasa
El prestamista o la agencia estatal ofrece una contribución que reduce tus costos iniciales.
Programas locales del condado
Ciudades y condados tienen programas propios con requisitos de ingresos y zona geográfica.
Explora programas en tu área en nuestra guía de asistencia DPA.
Variaciones por Estado
Cada estado regula de forma diferente los impuestos de transferencia, el uso de abogados, las tarifas de registro y quién contrata el seguro de título. Estas diferencias pueden cambiar tus costos de cierre en miles de dólares.
Texas
No hay impuesto estatal de transferencia. El seguro de título puede ser más caro. Se usan compañías de título independientes.
California
Impuestos de documentos y tarifas de registro moderadas. El escrow y el title son comunes. Ciertos condados tienen programas locales de asistencia.
Nueva York
Alta carga impositiva y frecuentemente se requiere abogado. El mortgage recording tax puede aumentar los costos notablemente.
Florida
Impuestos de transferencia intangibles y de documentos. Ciertos condados ofrecen exenciones para primeros compradores.
Consejo para compradores con ITIN
Algunos programas estatales y locales permiten aplicar con ITIN, pero no todos. Investiga antes de hacer una oferta y consulta con un prestamista que conozca opciones para inmigrantes en tu estado.
Consideraciones para Compradores con ITIN
Tener un ITIN no te impide comprar casa ni pagar costos de cierre. Sin embargo, las hipotecas con ITIN suelen requerir más documentación, un enganche mayor y, en algunos casos, costos de cierre más altos por estructuras de financiamiento no tradicionales.
Lo que debes preparar:
- ITIN vigente y declaraciones de impuestos de los últimos 2 años.
- Estados de cuenta bancarios que muestren el origen de los fondos para costos de cierre.
- Historial crediticio alternativo o tradicional de al menos 12-24 meses.
- Plan para cubrir el enganche, costos de cierre y reservas del escrow.
Aprende más en nuestra guía de hipotecas con ITIN y en crédito con ITIN.
Proceso Paso a Paso
- 1
Solicita Loan Estimates de al menos 3 prestamistas y compara costos de cierre.
- 2
Identifica costos negociables, como cargos de originación y servicios de terceros.
- 3
Negocia crédito del vendedor dentro de los límites de tu programa de hipoteca.
- 4
Investiga programas DPA locales que cubran costos de cierre.
- 5
Revisa tu Closing Disclosure al menos 3 días hábiles antes del cierre.
- 6
Decide si pagas costos de contado, los financias o aceptas una tasa más alta.
- 7
Cierra con confianza, sabiendo exactamente a qué se destina cada dólar.
Preguntas Frecuentes
Respuestas sobre costos de cierre
¿Qué son los costos de cierre?
Son todos los gastos finales para completar la compra o refinanciamiento, típicamente del 2% al 5% del precio.
¿Quién paga qué?
El comprador paga costos de la hipoteca; el vendedor cubre comisiones e impuestos; el prestamista puede ofrecer créditos.
¿Se pueden reducir?
Sí, comparando prestamistas, negociando créditos del vendedor y usando asistencia DPA.
¿Puedo usar ITIN?
Sí. Debes preparar fondos para costos de cierre igual que cualquier comprador y buscar programas que acepten ITIN.
¿Listo para calcular lo que necesitas al cierre?
Usa nuestra calculadora hipotecaria para estimar tu pago mensual y preparar el presupuesto total para comprar o refinanciar.
Datos: CFPB / HUD / Freddie Mac 2026
Actualizado: Julio 2026