Resumen de Requisitos FHA
Un préstamo FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). La FHA no presta dinero directamente—aseguran préstamos hechos por prestamistas aprobados por FHA, reduciendo el riesgo del prestamista y facilitando que prestatarios con puntajes de crédito más bajos o pagos iniciales más pequeños califiquen.
Score de Crédito
| Score | Enganche | Notas |
|---|---|---|
| 580+ | 3.5% | Elegible - mejores tasas disponibles |
| 500-579 | 10% | Elegible con enganche mayor |
| Menos de 500 | ❌ No elegible | Considere reparar crédito primero |
Nota: Estos son requisitos mínimos de HUD/FHA. Los prestamistas aprobados pueden exigir puntajes más altos (overlays). Fuente: HUD Handbook 4000.1
¿Qué puntaje da las mejores tasas?
Aunque FHA permite 580, para acceder a las mejores tasas del mercado generalmente se requiere un puntaje de 620-700+. Los prestamistas fijan precios por riesgo—mejor score = mejor tasa.
Cómo Mejorar tu Score
- Pagar a tiempo — El historial de pagos es el factor más importante (35% del score)
- Reducir utilización de crédito — Mantener menos de 30% de crédito disponible
- Corregir errores — Disputas con Equifax, Experian, TransUnion pueden mejorar el score
- Evitar nuevas consultas — No solicitar crédito nuevo 3-6 meses antes del préstamo
- Mantener cuentas antiguas — La longitud del historial mejora el score
- Establecer acuerdos de pago — Para deudas atrasadas, get agreements in writing y espere 6-12 meses
Enganche (Down Payment)
- 3.5% del precio de compra si tu score es 580 o más alto
- 10% del precio de compra si tu score es entre 500-579
¿Se pueden usar fondos de regalo?
Sí. FHA permite fondos de regalo (gift funds) de familiares, agencias de asistencia para vivienda, empleadores, fundaciones de caridad o programas de ayuda aprobados. El donante debe documentar la donación (carta del donante, evidencia de transferencia).
Programas de Asistencia
Existen programas de asistencia (DPA) estatales, locales y de ONGs que ofrecen subvenciones o préstamos para cubrir enganche y costos de cierre. Consulta la agencia de vivienda de tu estado.
Requisitos de Empleo
- 2 años de empleo estable (mínimo)
- Verificación de empleo reciente requerida
- Puede incluir empleo por cuenta propia (self-employed)
- Si hay interrupciones, documentar con cartas explicativas
Trabajadores por cuenta propia: Se requieren 2 años de operación con ingresos comprobables. El ingreso se verifica usando declaraciones de impuestos y el promedio de los últimos 2 años.
Documentación de Ingresos
Documentos típicos requeridos:
- Últimos 2 años de declaraciones de impuestos
- Formularios W-2 de los últimos 2 años
- Últimos 30-60 días de talones de pago (pay stubs)
- Estados de cuenta bancarios (2-3 meses)
- Carta del empleador si aplica
Para ingresos variables (horas extras, bonos, comisiones): se usa el promedio de 2 años si hay continuidad.
Ratio Deuda-Ingreso (DTI)
Housing Ratio (Front-end)
31%
Total DTI (Back-end)
43%*
*Nota: FHA puede aprobar DTI más alto (hasta 50%+) si existen factores compensatorios como: historial laboral estable, ahorros significativos, alta reserva de activos, o excelente puntaje de crédito.
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